Fixer un loyer : comment procéder ?

Selon les chiffres officiels de l’INSEE, moins de 10% des ménages Français possèdent un logement qu’ils proposent à la location. Si vous faites partie de ce pourcentage, vous avez sans doute songé au tarif auquel vous pourriez louer votre maison. Bien que l’évaluation puisse sembler simple, elle nécessite cependant une certaine connaissance du marché et des contraintes imposées par la loi.

Avant de passer l’annonce de location

Le loyer de votre maison doit être fixé bien avant que vous ne passiez vos premières annonces. Un bien locatif, qu’il soit vide ou meublé, peut en théorie être proposé aux tarifs que vous estimez justes. L’évaluation du loyer est libre, fixée au bon vouloir du propriétaire. Pour cette étape, il peut être conseillé de faire appel à un agent spécialisé sur www.expert-immobilier.fr par exemple : s’il n’y a pas de restrictions à proprement parler, il y a des impératifs que vous devez prendre en compte. Ces impératifs de loyer sont uniquement à considérer si votre logement est soumis à un dispositif spécial. C’est notamment le cas des logements concernés par la loi Pinel, par les collectivités locales, par l’ANAH, ou soumises à des conventions d’Etat.

Dans ces conditions particulières, l’encadrement des loyers impose des plafonds et des paliers minimaux. Dans la région parisienne et certaines zones sensibles, par exemple, les barèmes de loyers sont définis en fonction de la popularité du quartier, de la surface disponible, ou de la valeur locative au mètre carré. A la première mise en location, le propriétaire devra s’informer de ces barèmes auprès de la commune.

Les valeurs présentées par la municipalité ne sont toutefois qu’indicielles et varieront en fonction de l’état du bien, de son accessibilité, de sa proximité avec les commerces, de l’environnement dans lequel il est positionné, ou encore de la disponibilité d’équipements spécifiques dans la maison. Le premier loyer servira ensuite de référence pour établir la valeur locative du bien sur les contrats à venir.

Que retenir des termes d’encadrement du loyer ?

Dans toute la France, ce ne sont pas moins de 1 149 villes qui soumettent les propriétaires à des encadrements de loyers. Mise en place pour limiter la hausse sauvage des loyers, la mesure s’applique aussi bien aux biens loués pour la première fois qu’à ceux justifiant d’un renouvellement de bail. Cet encadrement reste assez flexible dans les cas de reconduction, mais supprime toute possibilité d’augmentation de loyer lors d’un changement de locataire. Dans la capitale, elle inclut un plafonnement connu comme étant un « loyer de référence majoré ». Le non-respect de cette restriction vous expose à des sanctions comme des amendes.

Quelles méthodes pour fixer votre loyer ?

Hors restrictions, l’établissement du loyer peut se baser sur plusieurs méthodes. La première consiste à estimer le rendement attendu, et d’appliquer une marge bénéficiaire minimale de 5%. Il peut également être recommandé de comparer votre logement avec des annonces similaires. En vous informant sur les loyers appliqués dans votre zone pour le même type de bien, vous aurez plus facilité à fixer la valeur locative de votre logement de manière pertinente.