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Un propriétaire qui répond à son locataire que la découverte de mérule « ne le concerne pas puisqu’elle a été trouvée par lui » se trompe sur toute la ligne. La loi organise une répartition précise des rôles entre locataire et bailleur face à ce champignon, et cette répartition ne va pas dans le sens que beaucoup imaginent : c’est souvent le locataire qui porte l’obligation formelle de déclaration en mairie, mais c’est systématiquement le propriétaire qui porte l’obligation de traiter et de payer. Confondre les deux, ou pire, s’en servir pour retarder une intervention, expose à des recours qui coûtent nettement plus cher qu’un traitement engagé rapidement.
Qui doit déclarer la mérule en mairie : le locataire ou le propriétaire
La loi Alur, codifiée à l’article L.126-5 du Code de la construction et de l’habitation, impose la déclaration en mairie à l’occupant de l’immeuble contaminé. Dans un logement loué, l’occupant au sens de la loi est le locataire, pas le propriétaire qui n’habite pas les lieux. Concrètement, c’est donc le locataire qui doit remplir le formulaire Cerfa n°12010*02 dès qu’il constate la présence du champignon, sans attendre l’accord ou l’intervention du bailleur. L’absence de déclaration expose à une contravention de troisième classe, 450 euros au minimum, qui vise l’occupant défaillant.
Cette répartition surprend souvent les deux parties. Le locataire pense parfois que la démarche administrative revient au propriétaire, propriétaire du bien et responsable des travaux. Le propriétaire, de son côté, peut être tenté de s’appuyer sur cette même logique pour se désengager de tout le reste. Aucun des deux raisonnements ne tient : la déclaration est une formalité administrative distincte de l’obligation de remise en état, qui elle, reste entièrement à la charge du bailleur.
Ce que le propriétaire ne peut pas éviter : la remise en état
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, et de réaliser pendant toute la durée du bail les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état des locaux. Une infestation de mérule relève sans ambiguïté de cette catégorie : elle ne résulte jamais d’un défaut d’entretien courant imputable au locataire, mais d’un désordre structurel lié à l’humidité du bâtiment, souvent antérieur à l’entrée du locataire dans les lieux.
Le Code civil renforce cette obligation aux articles 1719 et 1720 : le bailleur doit garantir la jouissance paisible du logement et entretenir le bien en état de servir à l’usage prévu. Il ne peut s’exonérer qu’en démontrant un cas de force majeure ou une faute du locataire, deux hypothèses pratiquement inapplicables à une pathologie du bois liée à l’humidité du bâtiment. Le traitement de la mérule constitue donc une grosse réparation à la charge exclusive du propriétaire, indépendamment de qui l’a détectée en premier.
La mérule et la notion de logement décent
Depuis la loi Elan de 2018, le décret sur le logement décent impose que le bien loué soit exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Une mérule confirmée place mécaniquement le logement en dehors des critères de décence, aux côtés des critères plus classiques de sécurité électrique, d’aération ou de surface minimale. Cette qualification n’est pas seulement théorique : elle ouvre au locataire un recours spécifique pour logement non décent, distinct de la simple demande de réparation, avec ses propres délais et procédures devant le juge des contentieux de la protection.
Les démarches du propriétaire une fois informé
Dès réception d’un signalement du locataire, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception pour constituer une preuve, le propriétaire doit engager sans délai un diagnostic par un professionnel qualifié afin de confirmer l’espèce et l’étendue de l’infestation. Attendre la fin du bail ou un accord amiable sur le montant des travaux avant d’agir aggrave à la fois les dégâts structurels et l’exposition juridique du bailleur.
Le propriétaire doit ensuite notifier au locataire la nature des travaux à venir, leur durée prévisible et les modalités d’accès nécessaires, par lettre recommandée ou remise en main propre. Le locataire est tenu de permettre l’accès au logement pour la réalisation de ces travaux, sauf les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord explicite.
Que se passe-t-il si le propriétaire ne réagit pas
Face à l’inaction du bailleur, le locataire doit d’abord le mettre en demeure d’exécuter ses obligations par lettre recommandée avec accusé de réception. Si aucun accord n’intervient dans les deux mois suivants, ou en l’absence de réponse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, étape obligatoire avant toute saisine judiciaire pour les litiges inférieurs ou égaux à 5 000 euros. Le juge des contentieux de la protection peut ensuite contraindre le propriétaire à réaliser les travaux, ou autoriser le locataire à les faire exécuter aux frais du bailleur, assortis le cas échéant de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
En cas de risque sanitaire avéré, le locataire ou toute personne informée peut également alerter directement la mairie, l’agence régionale de santé ou les services d’hygiène, qui évaluent l’opportunité d’engager une procédure d’insalubrité. Cette procédure administrative se superpose au dispositif purement contractuel de la loi de 1989 et peut aboutir à des injonctions de travaux assorties de délais contraignants pour le propriétaire.
Le logement devient-il inhabitable : relogement et réduction de loyer
Un chantier mérule d’ampleur, dépose de plancher, remplacement d’éléments de charpente, traitement des maçonneries, peut rendre tout ou partie du logement temporairement inhabitable. Lorsque les travaux durent plus de vingt et un jours, le propriétaire doit accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée d’indisponibilité et à la surface concernée. Si l’ampleur des travaux impose un relogement temporaire complet, cette charge revient également au bailleur, dans le cadre de son obligation générale de maintenir le logement en état de décence. Le locataire, de son côté, doit continuer à régler son loyer résiduel tant que le bail n’est pas suspendu ou résilié, même si le propriétaire tarde à engager les travaux dont il a la charge.
La déclaration à l’assurance et les limites de la garantie
Le propriétaire bailleur doit informer son assureur, généralement dans le cadre d’un contrat propriétaire non occupant, dès la confirmation du diagnostic. La prise en charge dépend strictement de l’origine du sinistre déclaré. Une garantie dégât des eaux peut jouer si l’humidité à l’origine de l’infestation résulte d’un sinistre identifié et déclaré à temps, fuite de canalisation, infiltration de toiture. La mérule elle-même, en tant que pathologie de développement progressif, reste généralement exclue des garanties standards, ce qui replace l’essentiel du coût de traitement à la charge directe du propriétaire, indépendamment de l’assurance souscrite.
Copropriété : quand la mérule touche les parties communes
Si l’infestation se situe dans les parties communes d’un immeuble en copropriété, cave collective, charpente commune, c’est le syndic qui porte l’obligation de déclaration et engage les travaux au nom de la copropriété, financés par les charges correspondantes. Le propriétaire bailleur d’un lot concerné reste néanmoins responsable, vis-à-vis de son propre locataire, du bon état de la partie privative louée et doit relayer l’information reçue du syndic sans délai.
FAQ : mérule et location
Le locataire peut-il refuser de payer son loyer tant que la mérule n’est pas traitée ? Non, sauf décision du juge suspendant tout ou partie du loyer. Le locataire doit continuer à régler le loyer, y compris en cas d’inaction du propriétaire, et faire valoir ses droits par mise en demeure puis par voie de conciliation ou judiciaire.
Le propriétaire peut-il facturer le traitement de la mérule au locataire à son départ ? Non. Le traitement de la mérule relève des grosses réparations à la charge exclusive du bailleur, en aucun cas des réparations locatives ou de l’entretien courant que le locataire assume habituellement.
Que risque un propriétaire qui ignore un signalement de mérule par son locataire ? Au-delà de la mise en demeure et des voies de conciliation ou judiciaires classiques, le logement peut être requalifié en logement non décent, exposant le bailleur à une procédure spécifique, voire à une procédure d’insalubrité si la mairie ou l’ARS est alertée directement.
Le locataire doit-il payer le diagnostic mérule ? Non. Le diagnostic engagé pour confirmer une suspicion signalée par le locataire relève de la même logique que le traitement : c’est un acte de gestion du bien qui revient au propriétaire, pas une réparation locative.
Passer à l’action
Un signalement de mérule par un locataire n’est jamais une simple information à classer en attendant la fin du bail. La déclaration en mairie relève formellement du locataire occupant, mais tout le reste, diagnostic, traitement, éventuelle réduction de loyer ou relogement, reste à la charge du propriétaire, sans marge de négociation sur le principe. Un propriétaire informé qui engage un diagnostic dans les meilleurs délais limite l’ampleur des travaux, le montant de la facture, et le risque de voir le litige basculer devant un juge. Pour la suite des opérations, direction le guide complet du traitement de la mérule pour les méthodes et les coûts, et l’article sur le diagnostic mérule pour choisir le bon professionnel dès la première visite.
